L'essentiel
- Deux métiers très différents : faire le ménage et remettre les clés, ou gérer le logement pour le compte du propriétaire.
- Dès que vous cherchez les voyageurs ou encaissez les loyers pour le propriétaire, la loi Hoguet s'applique : carte professionnelle délivrée par la CCI.
- Un mandat écrit avec chaque propriétaire fixe vos missions, votre commission et qui encaisse les loyers.
- Chaque mois, le propriétaire attend un relevé clair : séjours, revenus, votre commission et ce qui lui revient.
Sommaire
Prestataire de services ou gestionnaire : deux métiers
Le mot « conciergerie » recouvre deux activités que la loi traite très différemment. Avant de choisir un statut ou d'imprimer des cartes de visite, sachez laquelle vous allez exercer.
| Prestataire de services | Gestion pour le compte du propriétaire | |
|---|---|---|
| Ce que vous faites | Ménage, linge, remise des clés, petites réparations, accueil | Annonces, prix, réservations, messages aux voyageurs, encaissement |
| Qui publie l'annonce et encaisse | Le propriétaire | Vous, pour son compte |
| Loi Hoguet | En principe non | Oui : carte professionnelle obligatoire |
| Votre rémunération | Un prix par prestation | Une commission sur les revenus |
Beaucoup de conciergeries commencent comme prestataires, puis glissent vers la gestion sans s'en rendre compte : publier l'annonce sur votre compte, accepter les réservations, recevoir les virements des plateformes. C'est ce glissement qu'il faut repérer.
La loi Hoguet et la carte professionnelle
La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les opérations faites pour le compte d'autrui sur les immeubles, dont la location, saisonnière ou non, en meublé ou non, et la gestion immobilière. Ces activités demandent une carte professionnelle, délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie (CCI) pour trois ans.
Les conditions pour l'obtenir
- Justifier d'une aptitude professionnelle : diplôme ou expérience dans l'immobilier.
- Une garantie financière, qui protège l'argent que vous détenez pour vos clients. Si vous n'encaissez jamais d'autres sommes que votre rémunération, une attestation de non-détention de fonds peut la remplacer.
- Une assurance de responsabilité civile professionnelle.
- Ne pas être frappé d'une interdiction d'exercer.
La carte porte une mention par activité. Chercher des voyageurs et louer pour le compte du propriétaire relève de la transaction ; encaisser les loyers et les reverser relève de la gestion immobilière. Une formation continue est ensuite exigée pour la renouveler.
Les étapes pour démarrer
- 1
Choisissez votre activité
Prestations seules, ou gestion complète avec la carte professionnelle.
- 2
Créez votre entreprise
Le statut dépend de votre activité, de vos revenus et des garanties demandées : voyez-le avec un expert-comptable.
- 3
Assurez-vous
Responsabilité civile professionnelle, et garantie financière si vous encaissez des fonds.
- 4
Demandez la carte à la CCI
Seulement pour la gestion pour compte d'autrui, avant la première location.
- 5
Signez un mandat avec chaque propriétaire
Avant de publier ou de modifier la moindre annonce.
Le mandat de gestion
Le mandat est le contrat qui vous lie au propriétaire. Écrit et signé, il évite les malentendus le jour où un séjour se passe mal ou où un virement manque.
- Les logements confiés et vos missions : annonces, prix, voyageurs, ménage, entretien.
- Votre commission, et sur quoi elle porte : le revenu net des commissions des plateformes, ou le montant payé par le voyageur.
- Le ménage : facturé au voyageur, refacturé au propriétaire, ou à sa charge.
- Qui encaisse les loyers : le propriétaire directement, ou vous, qui les reversez.
- La reddition des comptes : un relevé chaque mois, et le délai de versement.
- La durée, le préavis et ce qui se passe pour les réservations déjà prises en cas de fin du mandat.
Ce que le propriétaire doit avoir réglé
Certaines obligations pèsent sur le propriétaire, pas sur vous. Mais une annonce non conforme vous retombe dessus : vérifiez-les avant de mettre un logement en ligne.
- La déclaration du meublé de tourisme et son numéro d'enregistrement, à afficher sur chaque annonce. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'enregistrement est généralisé à toute la France par un téléservice national.
- Les règles de sa commune : changement d'usage, autorisation, et pour une résidence principale, le nombre de nuits louées par an.
- Un diagnostic de performance énergétique à jour.
- Une assurance habitation qui couvre la location de courte durée.
- La taxe de séjour, collectée par les plateformes ou par lui selon le cas.
Le détail est dans le guide officiel de la location touristique meublée.
Le relevé du mois, cœur de la relation
Un propriétaire qui vous confie son logement veut savoir, chaque mois, ce qui s'est passé : quels séjours, à quel prix, ce qu'ont pris les plateformes, votre commission, le ménage, et la somme qui lui revient. Un relevé clair et ponctuel vaut toutes les relances.
Entre deux relevés, il aime voir son calendrier se remplir sans devoir vous écrire. Un accès en lecture seule à ses logements et à ses séjours répond à la plupart des questions avant qu'elles ne soient posées.
Questions fréquentes
Faut-il une carte professionnelle pour créer une conciergerie Airbnb ?
Oui si vous gérez le logement pour le compte du propriétaire : recherche des voyageurs, annonces, réservations ou encaissement des loyers. La loi Hoguet impose alors une carte professionnelle délivrée par la CCI. Pour des prestations seules (ménage, clés, linge), elle n'est en principe pas demandée.
Quelle différence entre la carte transaction et la carte gestion ?
La mention transaction couvre la recherche de locataires et la location pour le compte du propriétaire, saisonnière comprise. La mention gestion immobilière couvre l'encaissement des loyers et leur reversement. Une conciergerie qui fait les deux demande les deux mentions.
Que doit contenir le mandat de gestion ?
Les logements confiés, vos missions, votre commission et sa base de calcul, le traitement du ménage, qui encaisse les loyers, la fréquence des relevés et des versements, la durée et le préavis.
Que doit recevoir le propriétaire chaque mois ?
Un relevé des séjours du mois, avec les revenus, les commissions des plateformes, votre commission, le ménage et la somme qui lui revient, accompagné de la facture de vos honoraires.